什么是次贷危机

“时代”的内涵是不同的

美国的次贷危机是由向偿付能力低的人发放抵押贷款和在抵押贷款上发行债券引起的。信用评级机构对质量较差的债券进行评级，并在债券上设计和销售较大的综合衍生品，初级衍生品由优质和劣质债券组成，形成巨大的配额链。“中国式次级抵押贷款危机”是由于中国商业银行向大量以房地产投机为目的的人发放了大量抵押贷款。这类房地产投机者偿还银行贷款的基础是短期投机收益，而不是预期的永久正常收入。

财务杠杆的不同原因

由于我国信用体系的缺失，我国个人住房抵押贷款提供的个人信用证明基本都是虚假的。一些投机性的专业房地产投机者可能除了房地产投机者之外没有第二个收入来源，但他们可以通过一些欺诈手段创造任何规模的收入水平，以满足商业银行对抵押贷款的正式要求。2006年到2008年，部分专业炒房团手里有十几十套房贷，发放的符合银行要求的收入证明都是月薪十几万，但实际上基本失业。这些专业炒房团并不是以实际收入为标准向银行申请按揭贷款，而是以手头的资金能补足多少套首付来决定按揭贷款的规模。房地产投机者为了获得更多的利益，总是尽可能提高自己的财务杠杆；与中国相比，美国虽然信用体系完善，但美国商业银行误判形势，为没有长期还款能力的人办理住房抵押贷款。美国商业银行原则上不会为一个没有正常收入来源的农民提供几十套房子的抵押贷款。理论上，买家的财务杠杆应该很低。如果经济处于上升期，美国的次贷危机很难发生，只会在越来越大的情况下被掩盖。但在繁荣时期，没有人担心未来，也没有人怀疑房价长期估值必然上升的信条。而且几乎每个银行和业务员都追求拥有更多贷款带来的利润，以及债券及其衍生品对贷款的巨额利润，导致信用体系明显失灵。美国出现了巨大的房地产投机浪潮，导致了相当大规模的高杠杆。相比之下，这种高财务杠杆的寓言式房贷故事，则是由于中国信用体系的缺失。

不同的稳定性

房子最重要的价值体现在它的消费功能上，即买房子的人主要是用来居住的，不是用来投资的，不是用来投机的。所以，如果主要用于满足住房需求，那么买房至少有三个成本：第一，买房的直接成本，也就是买房本身的成本；二是装修安置的沉没成本，基本上是无法收回的。第三，买卖房屋所交的税由政府征收，无法收回。第四，寻找成本和迁移成本，即寻找新房子的成本和搬家的成本，这些都是买家为了放弃原来的房子而购买新房子所花费的成本。所以，如果购房是为了满足消费，理论上稳定性强很多，因为他们支付的实际成本可能远远超过房子的原购房成本。美国次贷危机的原因是表面上保证了常规时期的稳定。但美国的房地产金融机构在市场繁荣时期放松了贷款条件，推出了前松后紧的贷款产品。随着美国住房市场的降温，特别是短期利率的提高，次级抵押贷款偿还率也大幅上升，购房者的还款负担大幅增加，稳定性遇到了前所未有的挑战。与此同时，住房市场的持续降温也使得购房者很难出售自己的房子或通过按揭住房进行再融资，更难还款。这种情况直接导致大量次级借款人无法按期还款，而银行收回房屋，增加了市场供应量，导致住房市场进一步降温，无法高价出售，从而造成大规模损失。但‘中国式次贷危机’的表现就不一样了。投机性房地产投机者主要对房屋的投机功能感兴趣，是为了从投机中获取投机收益，而不是为了房屋。而且，使用房贷的炒房者只支付首付成本，没有直接的其他成本。因为这种单一的价值取向和低成本，一旦中国投机炒房者发现自己的房子跌破房贷规模，他们有两个最直接、最理性的选择：一种是直接断供，停止支付银行的房贷，由银行收回并处置房屋。第二，找房屋瑕疵或退房的原因，要求开发商直接退房，减少损失。所以从稳定性来说，中国的房贷主要是投机性的，稳定性差。在美国，他们的稳定性很敏感，利润来源复杂，稳定性不好。

购买的目的不同

美国的房贷主要用于消费，是真实的、最终的消费；而国内大部分房子都是炒房团买的，不是直接用来消费，而是用来囤积的。通过控制房屋的可获得性，可以提高房屋的转售价格，使其可以转售获利。所以，这种投机不是最终的消费行为，而是生产过程的延续，最终取决于最终的消费。然而，这种房地产投机行为严重损害了正常住房的生产和消费。人为抬高房价，从而大大降低有效消费需求。

对金融业的危害

从消费者层面来看，美国住房抵押贷款带来的直接金融风险相对较小。因为美国有完善的信用体系，银行为了短期利益最大化也是可控的。他们只给没有还款能力的人发放房贷，基本就是一家人